¿Cómo alquilar mi departamento rápido y seguro?

Muchos propietarios quieren generar un ingreso con el alquiler de sus departamentos que tienen desocupados, pero se preguntan ¿Cómo alquilar mi departamento rápido y seguro? Pues aquí te presentamos una guía práctica para que puedas alquilar tu departamento de una manera rápida, segura y sin problemas.

7 Pasos para alquilar tu departamento sin problemas.

1. Evaluar si el inmueble está en óptimas condiciones para ser alquilado

Muchos propietarios desean alquilar su casa, departamento o local en un estado poco óptimo, poco atractivo para el mercado, no toman en cuenta que estamos en un mercado altamente competitivo, donde el cliente tiene la información a la mano y evalúa varias opciones. ¿Qué analiza el cliente?:

A continuación, te mencionamos algunos aspectos más comunes, que hace que el cliente voltee a ver otras alternativas y deje de lado la nuestra, y por más que minimices el problema o le digas al cliente que lo vas a revisar o lo vas a arreglar, es un punto en contra en comparación con otros inmuebles que ya visitó:

1. Humedad en paredes o techos
2. Pisos levantados
3. Muebles deteriorados, como roperos o muebles en la cocina
4. Baños malogrados
5. Cañería malograda
6. Sistema eléctrico malogrado
7. Ambientes sin pintar, entre otros.

Toma en cuenta que como entregas tu inmueble al cliente, él te lo debe devolver.

Si tu inmueble está en mal estado o deteriorado, te recomendamos que hagas un pequeño esfuerzo y realices algunos arreglos que te permitan colocar tu inmueble a precio de mercado, caso contrario, tendrás que sacrificar el precio y llegar a un acuerdo con un cliente que esté interesado en la ubicación de tu propiedad y pueda invertir en las remodelaciones, otra alternativa es asociarte con alguien de confianza o con una empresa que brinde este tipo de servicios en la que juntos puedan sacar adelante este negocio.

2. Valorizar tu inmueble

El siguiente paso, es hacer un estudio de tu zona y analizar qué inmuebles se están alquilando, toma mínimo una muestra de 5 inmuebles para que puedas analizar área y características, te recomendamos ser muy cauteloso para el análisis, ya que hay muchos inmuebles sobre valorizados en el mercado.

Toma en cuenta lo siguiente:

1. Si un departamento con cochera está en S/1800.00 soles entonces aquí hay 2 valores, 1 por el departamento y otro por la cochera, si tu departamento no tiene cochera, no puedes colocar el mismo precio.
2. No es lo mismo ofrecer un departamento con ascensor que un departamento en 5to piso sin ascensor, es menos atractivo.
3. No es lo mismo un departamento de 30 o 40 años de antigüedad que un departamento de estreno.
4. No es lo mismo un local comercial en plena avenida de alto tránsito que un local en una calle poco transitada.
5. No es lo mismo un local con puerta interior que un local con puerta a la calle.

Debes ser capaz de ser objetivo para colocar un precio adecuado, si no, pasarás meses sin alquilar tu inmueble y estarás perdiendo dinero. Si deseas saber qué aspectos tomar en cuenta para valorizar tu inmueble, aquí te dejamos un artículo muy interesante sobre tasación de inmuebles.

3. Elaborar el material publicitario

Este punto es de suma importancia, ya que dependiendo de donde lo difundas, harás que tu inmueble se vea más atractivo que los demás, por eso debes tomar fotos adecuadas, para ello, sigue las siguientes recomendaciones:

1. Hacer la sesión de fotos en el día
2. Toma fotos de las esquinas
3. Toma fotos en horizontal
4. Las fotos deben estar centradas, la mayoría toma fotos chuecas
5. No tomes fotos a contra luz
6. Toma foto del frontis de la propiedad
7. Toma foto de los atractivos que rodea el inmueble, parques, centros comerciales entre otros.

También es importante que grabes un video en donde se aprecie la distribución del inmueble, de esta manera, podrás enviar información precisa a tu potencial cliente y evitarás estar recibiendo personas que no le gusta la distribución u otros aspectos de la propiedad.

4. Identificar en qué canales vas a publicitar tu inmueble

Recuerda que todo entra por los ojos, la primera impresión es lo que cuenta, la idea es llamar la atención del potencial inquilino, un inmueble con buenas fotos y videos incrementará las vistas en los portales inmobiliarios, las llamadas y por ende, las visitas a tu propiedad.

Portales inmobiliarios hay muchos, pero selecciona los de mayor concurrencia para que optimices tu presupuesto:

• Urbania
• Adondevivir

Si cuentas con un mayor presupuesto, puedes contratar otros portales inmobiliarios

Publicidad en canales tradicionales:

• Puedes colocar un banner frente a tu propiedad con tus teléfonos.
• Puedes colocar anuncios en puntos estratégicos.

La publicidad que realices va depender del tipo de inmueble que estés ofreciendo, mientras más grande y costosa, más canales tendrás que emplear para poder alquilarlo.

5. Determinar cómo vas a evaluar a tu potencial inquilino

Esta parte es de vital importancia en todo el proceso, conocer a quien o a quienes le vas a ceder el uso y disfrute de tu inmueble.

No puedes pasar por alto este paso y dejar que la suerte te acompañe y simplemente confiar en la honestidad de tu cliente.

Solicitando información de tus clientes, vas a poder reducir el riesgo de encontrarte con un inquilino moroso y vas a poder prevenir futuros inconvenientes.

Para ello, es importante que converses con la persona interesada y que conozcas lo siguiente:

1. Cuántas personas van a ocupar el inmueble y que estén debidamente identificadas
2. En que trabajan, así sabrás si pueden hacerse responsable del pago en caso uno pierda el trabajo
3. Cómo generan sus ingresos, son trabajadores dependientes, independientes, brindan servicios profesionales, son persona natural con negocio o persona jurídica.
4. Tienen que evidenciar sus ingresos de acuerdo a los puntos establecidos líneas arriba, si son dependientes, a través de las boletas de pago, contrato de trabajo y hacer una verificación laboral
5. Si son independientes, si tiene un negocio, debe presentar su contabilidad para que veas sus ingresos mes a mes, ya que con eso te va a poder pagar.
6. Si es independiente y brinda servicios profesionales, evidenciar sus ingresos a través de sus recibos por honorarios, contrato de locación de servicios y/o estados de cuenta bancaria.
7. Si es una persona jurídica, es decir, tiene empresa, igualmente debe presentar su contabilidad, PDT, Declaración Jurada, estado de cuenta.
8. En los casos de negocios o empresas revisa su RUC en Sunat.
9. Debes solicitar un reporte en la central de riesgos como Infocorp o Sentinel para que veas si la persona o empresa esta endeudada o si cumple con las fechas de pago.
10. Pide referencias a su actual arrendador.
11. Busca a tu potencial inquilino en la central de inquilinos morosos

Recuerda, ninguna información es mucha, si hay alguna información que te genera duda, pide otro sustento. No atiendas por atender, conversa con el cliente antes que se acerque a la propiedad, evita perder tiempo y exponerte, la persona que realmente esta interesada y puede pagar no va tener ningún inconveniente en evidenciar sus documentos.

Si no cuentas con las herramientas necesarias para poder evaluar a tu probable inquilino, te dejamos el siguiente enlace para poder ayudarte: Alquilar mi casa rápido y seguro.

6. Disponer de tiempo para mostrar el inmueble

Cuando recibas a tu potencial cliente, recuerda tener el inmueble limpio y con buen aroma, resalta las ventajas de tu propiedad, indícale que hay alrededor del predio, colegios, universidades, mercados, supermercados o centros comerciales, sobre todo, indícale como puede llegar fácilmente a la propiedad, así evitarás que se pierda y se quede con un mal recuerdo de la visita.

Asimismo, la visita también sirve para que puedas conocer al interesado y reforzar lo conversado por teléfono, por ejemplo:

• Cuantas personas son las que van a ocupar la propiedad
• Como generan sus ingresos
• Para cuando están buscando mudarse

En esta visita también debes aprovechar para indicar cuáles son tus requisitos.

7. Asesorarte para diseñar un contrato de acuerdo al perfil de tu inquilino, no todos los formatos se ajustan a todas las familias

Muchos de los propietarios trabajan con un formato que solo cambian los datos, pero debes tomar en cuenta que no todos los clientes son iguales, hay clientes extranjeros, clientes con aval, cónyugues, concubinos, todos con diferente escenario.

Lo recomendable es siempre que te asesores con un abogado para que realices un contrato blindado que te pueda asegurar los términos y condiciones acordados.

Recuerda que hoy en día puedes emplear la Ley 30201, conocida como la ley de allanamiento a futuro, la cual en una posible contingencia, por retraso de pago o vencimiento de contrato, si decides interponer una demanda, puedes tardar un (1) año o un (1) año y medio en desalojar al inquilino moroso.

Esta ley exige que las firmas de ambas partes, arrendador y arrendatario estén legalizadas y se recomienda que los abonos siempre hayan sido en una cuenta bancaria del propietario para acreditar la falta de pago. La ley no lo exige, pero es recomendable.

Por otro lado, está la reciente ley 30933, conocida como ley de Desalojo con Intervención Notarial, en la cual tienes que colocar la Cláusula de Sometimiento, cláusula de Allanamiento a Futuro, cuenta de abono, además este contrato requiere de Escritura Pública o realizar el contrato a través del FUA, cuya inscripción se debe realizar en el RAV (Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda). Si optas por esta opción, el proceso es un poco más costoso ya que el contrato de alquiler se hace a través de una minuta y Escritura Pública, en promedio puede costar S/450.00, dependiendo en que notaria lo realices, si lo haces con el formulario FUA, lo puedes realizar tú mismo. Con esta ley, en un eventual proceso de desalojo, puedes demorar en recuperar tu propiedad un promedio de 5 a 6 meses.

En ambos casos, sea el contrato que realices, aquí la clave de este negocio es evaluar primero a tu inquilino, con ello podrás prevenir a quien dejas entrar a tu inmueble, minimizarás el riesgo de encontrarte con un inquilino moroso y evitarás pasar por la pesadilla de un proceso judicial que conlleva un desgaste físico, emocional y de dinero.

Esperamos que toda la información brindada te haya sido de mucha utilidad, en realidad hay mucha más información por comentar en base a nuestra experiencia, ya iremos publicando más artículos para ir profundizando en más detalles.

Si piensas que la información le pueda ayudar a alguien, compártelo a tus familiares y amigos.

Si desea alquilar tu departamento rápido y seguro y no cuentas con tiempo para poder realizar el proceso de alquiler, contáctate con nosotros para poder ayudarte.

Lesly Palomino – CEO Nexdor.