¿Cómo alquilar mi departamento?. Consejos efectivos para alquilar tu departamento sin problemas.

Si tienes un departamento, casa o local comercial y deseas alquilarlo, pues aquí te presentamos una serie de consejos muy efectivos para que puedas lograrlo de una manera rápida, segura y sin problemas.

Evaluar si el inmueble está en óptimas condiciones para ser alquilado

Muchos propietarios desean alquilar su casa, departamento o local en un estado poco óptimo, poco atractivo para el mercado, no toman en cuenta que estamos en un mercado altamente competitivo, donde el cliente tiene la información a la mano y evalúa varias opciones, ¿Que analiza el cliente?:

1. Precio
2. Ubicación
3. Distribución
4. Estado de conservación

A continuación, te mencionamos algunos aspectos más comunes, que hace que el cliente voltee a ver otras alternativas y deje de lado la nuestra, y por más que minimices el problema o le digas al cliente que lo vas a revisar o lo vas a arreglar, es un punto en contra en comparación con otros inmuebles que ya visitó:

1. Humedad en paredes o techos
2. Pisos levantados
3. Muebles deteriorados, como roperos o muebles en la cocina
4. Baños malogrados
5. Cañería malograda
6. Sistema eléctrico malogrado
7. Ambientes sin pintar, entre otros.

Toma en cuenta que como entregas tu inmueble al cliente, él te lo debe devolver.

Si tu inmueble está en mal estado o deteriorado, te recomendamos que hagas un pequeño esfuerzo y realices algunos arreglos que te permitan colocar tu inmueble a precio de mercado, caso contrario, tendrás que sacrificar el precio y llegar a un acuerdo con un cliente que esté interesado en la ubicación de tu propiedad y pueda invertir en las remodelaciones, otra alternativa es asociarte con alguien de confianza o con una empresa que brinde este tipo de servicios en la que juntos puedan sacar adelante este negocio.

Valorizar tu inmueble

El siguiente paso, es hacer un estudio de tu zona y analizar qué inmuebles se están alquilando, toma mínimo una muestra de 5 inmuebles para que puedas analizar área y características, te recomendamos ser muy cauteloso para el análisis, ya que hay muchos inmuebles sobre valorizados en el mercado.

Toma en cuenta lo siguiente:

1. Si un departamento con cochera está en S/1800.00 soles entonces aquí hay 2 valores, 1 por el departamento y otro por la cochera, si tu departamento no tiene cochera, no puedes colocar el mismo precio.
2. No es lo mismo ofrecer un departamento con ascensor que un departamento en 5to piso sin ascensor, es menos atractivo.
3. No es lo mismo un departamento de 30 o 40 años de antigüedad que un departamento de estreno.
4. No es lo mismo un local comercial en plena avenida de alto tránsito que un local en una calle poco transitada.
5. No es lo mismo un local con puerta interior que un local con puerta a la calle.

Debes ser capaz de ser objetivo para colocar un precio adecuado, si no, pasarás meses sin alquilar tu inmueble y estarás perdiendo dinero. Si deseas saber qué aspectos tomar en cuenta para valorizar tu inmueble, aquí te dejamos un artículo muy interesante sobre tasación de inmuebles.

Elaborar el material publicitario

Este punto es de suma importancia, ya que dependiendo de donde lo difundas, harás que tu inmueble se vea más atractivo que los demás, por eso debes tomar fotos adecuadas, para ello, sigue las siguientes recomendaciones:

1. Hacer la sesión de fotos en el día
2. Toma fotos de las esquinas
3. Toma fotos en horizontal
4. Las fotos deben estar centradas, la mayoría toma fotos chuecas
5. No tomes fotos a contra luz
6. Toma foto del frontis de la propiedad
7. Toma foto de los atractivos que rodea el inmueble, parques, centros comerciales entre otros.

También es importante que grabes un video en donde se aprecie la distribución del inmueble, de esta manera, podrás enviar información precisa a tu potencial cliente y evitarás estar recibiendo personas que no le gusta la distribución u otros aspectos de la propiedad.

Identificar en qué canales vas a publicitar tu inmueble

Recuerda que todo entra por los ojos, la primera impresión es lo que cuenta, la idea es llamar la atención del potencial inquilino, un inmueble con buenas fotos y videos incrementará las vistas en los portales inmobiliarios, las llamadas y por ende, las visitas a tu propiedad.

Portales inmobiliarios hay muchos, pero selecciona los de mayor concurrencia para que optimices tu presupuesto:

• Urbania
• Adondevivir

Si cuentas con un mayor presupuesto, puedes contratar otros portales inmobiliarios

Publicidad en canales tradicionales:

• Puedes colocar un banner frente a tu propiedad con tus teléfonos.
• Puedes colocar anuncios en puntos estratégicos.

La publicidad que realices va depender del tipo de inmueble que estés ofreciendo, mientras más grande y costosa, más canales tendrás que emplear para poder alquilarlo.

Determinar cómo vas a evaluar a tu potencial inquilino

Esta parte es de vital importancia en todo el proceso, conocer a quien o a quienes le vas a ceder el uso y disfrute de tu inmueble.

No puedes pasar por alto este paso y dejar que la suerte te acompañe y simplemente confiar en la honestidad de tu cliente.

Solicitando información de tus clientes, vas a poder reducir el riesgo de encontrarte con un inquilino moroso y vas a poder prevenir futuros inconvenientes.

Para ello, es importante que converses con la persona interesada y que conozcas lo siguiente:

1. Cuántas personas van a ocupar el inmueble y que estén debidamente identificadas
2. En que trabajan, así sabrás si pueden hacerse responsable del pago en caso uno pierda el trabajo
3. Cómo generan sus ingresos, son trabajadores dependientes, independientes, brindan servicios profesionales, son persona natural con negocio o persona jurídica.
4. Tienen que evidenciar sus ingresos de acuerdo a los puntos establecidos líneas arriba, si son dependientes, a través de las boletas de pago, contrato de trabajo y hacer una verificación laboral
5. Si son independientes, si tiene un negocio, debe presentar su contabilidad para que veas sus ingresos mes a mes, ya que con eso te va a poder pagar.
6. Si es independiente y brinda servicios profesionales, evidenciar sus ingresos a través de sus recibos por honorarios, contrato de locación de servicios y estados de cuenta bancaria.
7. Si es una persona jurídica, es decir, tiene empresa, igualmente debe presentar su contabilidad, PDT, Declaración Jurada, estado de cuenta.
8. En los casos de negocios o empresas revisa su RUC en Sunat.
9. Debes solicitar un reporte en la central de riesgos como Infocorp o Sentinel para que veas si la persona o empresa esta endeudada o si cumple con las fechas de pago.
10. Pide referencias a su actual arrendador.
11. Busca a tu potencial inquilino en la central de inquilinos morosos

Recuerda, ninguna información es mucha, si hay alguna información que te genera duda, pide otro sustento. No atiendas por atender, conversa con el cliente antes que se acerque a la propiedad, evita perder tiempo y exponerte, la persona que realmente esta interesada y puede pagar no va tener ningún inconveniente en evidenciar sus documentos.

Determinar cuáles son las condiciones para alquilar tu inmueble

Por ejemplo: garantía, cantidad de personas, si se aceptan mascotas, etc.

Recuerda que tú eres el propietario y pones las condiciones, establece:

1. Cuántas personas pueden ocupar tu inmueble en base al tamaño de tu propiedad.
2. Qué negocio se puede colocar en base a las características y ubicación del inmueble, esto está establecido de acuerdo al índice de usos en la municipalidad del distrito.
3. Qué tipo de remodelaciones se pueden hacer previa autorización.
4. Si se permiten mascotas o no.
5. La garantía, dos meses o un mes.
6. Forma de pago.
7. Como te van a pagar, soles, dólares o en que cuenta bancaria.
8. El tiempo del contrato.
9. Si hay periodo de gracia, cuanto tiempo.
10. Si los arbitrios están incluidos en el monto de alquiler o es adicional.

En el proceso puede surgir una o varias negociaciones, eso va depender de ti y la confianza que te haya generado la persona o familia y las facilidades que le desees dar para tomar la propiedad, si es un cliente que ha evidenciado todos los sustentos y que tiene buen perfil algunos puntos pueden ser conversables.

Lo más importante es que tengas bien claro las condiciones para que ni tú ni el cliente pierdan el tiempo, por ejemplo:

• Si no aceptas mascotas y tu potencial inquilino lo tiene, para que iría a ver la propiedad.
• Si el cliente busca un contrato por 3 meses y tú deseas un contrato por un año, para que iría a ver la propiedad.
• Si en el índice de usos de la municipalidad no están permitido los restaurantes, para que iría el cliente que quiere poner ahí ese negocio si no le van a dar la licencia.

Volvemos a recalcar, si tienes bien definido estos puntos, evitarás perder tiempo.

Determinar tus protocolos de seguridad contra el Covid -19

En esta coyuntura, es importante que evitemos las aglomeraciones, es por eso que, con todas las recomendaciones que te hemos brindado,  puedes optimizar tu tiempo y atender a personas que realmente estén interesadas.

Te brindamos algunas medidas de prevención:

1. Que se acerque la persona encargada de tomar la decisión con su respectiva mascarilla
2. Recuerda no tener contacto al momento del saludo y en el recorrido
3. Mantener 2 metros de distancia en el recorrido
4. Tener alcohol a la mano
5. Tener un trapo húmedo con lejía para los zapatos al ingresar al inmueble

Estas son algunas alternativas, tú puedes implementar más medidas si así lo deseas.

Disponer de tiempo para responder las llamadas y brindar información

En este punto, es importante que vuelvas a recalcar la información del departamento, características, así como las condiciones para el alquiler, ya que muchas de las personas no leen bien el anuncio y ocurren las siguientes situaciones:

• Si estas ofreciendo un departamento de 2 habitaciones, a veces van creyendo que tiene 3 dormitorios.
• Si no aceptas mascotas, van al departamento creyendo que pueden convencerte de aceptar.
• Se pide sustentar ingresos y el cliente, no teniendo como evidenciar sus ingresos, va a la propiedad

Así podríamos enumerar varias situaciones, que si no le recalcas al potencial cliente con certeza las características del inmueble, harán que se acerquen en vano.

Contar con herramientas que te permitan identificar qué tipo de perfil tiene la persona que se acercará al inmueble

• DNI es lo mínimo que deberías pedir para identificar qué persona se va acercar a tu propiedad
• En nuestro caso, siempre filtramos a nuestros clientes en la central de riesgo para ver si está endeudado o si cumple con sus fechas de pago

Con esto evitamos que personas que no cumplen con el perfil que buscamos, nos hagan ir en vano al inmueble

Disponer de tiempo para mostrar el inmueble

Cuando recibas a tu potencial cliente, recuerda tener el inmueble limpio y con buen aroma, resalta las ventajas de tu propiedad, indícale que hay alrededor del predio, colegios, universidades, mercados, supermercados o centros comerciales, sobre todo, indícale como puede llegar fácilmente a la propiedad, así evitarás que se pierda y se quede con un mal recuerdo de la visita.

Asimismo, la visita también sirve para que puedas conocer al interesado y reforzar lo conversado por teléfono, por ejemplo:

• Cuantas personas son las que van a ocupar la propiedad
• Como generan sus ingresos
• Para cuando están buscando mudarse

En esta visita también debes aprovechar para indicar cuáles son tus requisitos.

Asesorarte para diseñar un contrato de acuerdo al perfil de tu inquilino, no todos los formatos se ajustan a todas las familias

Muchos de los propietarios trabajan con un formato que solo cambian los datos, pero debes tomar en cuenta que no todos los clientes son iguales, hay clientes extranjeros, clientes con aval, cónyugues, concubinos, todos con diferente escenario.

Lo recomendable es siempre que te asesores con un abogado para que realices un contrato blindado que te pueda asegurar los términos y condiciones acordados.

Recuerda que hoy en día puedes emplear la Ley 30201, conocida como la ley de allanamiento a futuro, la cual en una posible contingencia, por retraso de pago o vencimiento de contrato, si decides interponer una demanda, puedes tardar un (1) año o un (1) año y medio en desalojar al inquilino moroso.

Esta ley exige que las firmas de ambas partes, arrendador y arrendatario estén legalizadas y se recomienda que los abonos siempre hayan sido en una cuenta bancaria del propietario para acreditar la falta de pago. La ley no lo exige, pero es recomendable.

Por otro lado, está la reciente ley 30933, conocida como ley de Desalojo con Intervención Notarial, en la cual tienes que colocar la Cláusula de Sometimiento, cláusula de Allanamiento a Futuro, cuenta de abono, además este contrato requiere ser inscrito en registros públicos o realizar el contrato a través del formulario FUA, cuya inscripción se debe realizar en el RAV (Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda), si optas por esta opción, tu inmueble tiene que estar inscrito en registros públicos para acreditar la titularidad del predio, por otro lado, el proceso es un poco más costoso ya que el contrato de alquiler se hace a través de una minuta y elevada a registros públicos, en promedio puede costar S/350.00 dependiendo en que notaria lo realices, si lo haces con el formulario FUA, lo puedes realizar tú mismo. Con esta ley, en un eventual proceso de desalojo, puedes demorar en recuperar tu propiedad un promedio de 5 a 6 meses.

En ambos casos, sea el contrato que realices, aquí la clave de este negocio es evaluar primero a tu inquilino, con ello podrás prevenir a quien dejas entrar a tu inmueble, minimizarás el riesgo de encontrarte con un inquilino moroso y evitarás pasar por la pesadilla de un proceso judicial que conlleva un desgaste físico, emocional y de dinero.

¿Debo pagar impuestos a la Sunat?

Si, ya que todos aquellos ingresos por alquiler de tu casa, departamento, bienes inmuebles, así como autos, máquinas y otros bienes muebles, pagan el Impuesto a la Renta de Primera Categoría de manera mensual. Para hacerlo, deberás previamente obtener tu número de RUC en Sunat

¿Cuánto debo pagar?

Los pagos mensuales se calculan así:

Si la propiedad es de una sociedad conyugal, pueden aperturar un RUC conyugal, caso contrario, cada uno de los propietarios tributará con su RUC de manera independiente. Por ejemplo, si el monto del alquiler es S/1800.00 X 5% = S/ 90.00, cada uno tributará S/ 45.00 soles de acuerdo al cronograma de impuestos establecido por la Sunat que se basa en el último dígito del RUC del contribuyente, calendario de vencimientos de la SUNAT

El pago mensual le corresponde al propietario o arrendador, aun cuando el inquilino no hubiera pagado el alquiler.

¿Cómo debo hacer este pago?

Te puedes acercar a cualquier entidad bancaria, la mayoría acepta pagos Sunat dando los siguientes datos:

• Tu número de RUC (arrendador)
• Mes y año del periodo tributario, por ejemplo: mayo 2020
• Tipo y número del documento de identidad del inquilino o arrendatario (RUC/DNI/Carnet de Extranjería, etc.)
• Monto del alquiler (en nuevos soles).

Al finalizar, el banco te entregará un recibo por arrendamiento (Formulario N° 1683 – Recibo de Arrendamiento).

Importante: Debes saber que, al momento de realizar el pago, también estás presentando la declaración jurada.

Puedes pagar por internet, ¿Cómo?

• Desde el Portal SUNAT, con tu Usuario y Clave SOL, ingresa a Declaración y Pago.
• Selecciona el formulario Arrendamiento,y llena la información requerida siguiendo las indicaciones del sistema, luego dale clic en “Agregar a Bandeja”.
• Elige una de las dos opciones de pago: 
• A través del Pago Electrónico por Internet,  cargo a una cuenta predeterminada, siempre y  cuando hayas celebrado previamente un convenio de afiliación con tu banco, o
• Vía Tarjetas de crédito y/o débito VISA o MASTERCARD o AMERICAN EXPRESS (AMEX). Para VISA tu tarjeta deberá estar afiliada a Verified by Visa.

En caso te de temor realizar el pago por internet, te dejamos un tutorial de la Sunat https://bit.ly/3gc5N1E  o puedes acercarte a Sunat y los asesores te enseñan cómo realizar el pago de tus tributos online.

¿Qué comprobante debo entrega a mi inquilino?

Debes entregarle el original del Recibo por Arrendamiento – Formulario 1683 o una impresión del Formulario Virtual 1683, según corresponda, que le servirá para sustentar gasto o costo tributario, en caso lo requiera. Si tú necesitas sustentar la declaración y pago mensual, será suficiente con la fotocopia o impresión del formulario 1683 – Recibo por Arrendamiento o formulario virtual 1683, respectivamente.

Esperamos que toda la información brindada te haya sido de mucha utilidad, en realidad hay mucha más información por comentar en base a nuestra experiencia, ya iremos publicando más artículos para ir profundizando en más detalles.

Si piensas que la información le pueda ayudar a alguien, compártelo a tus familiares y amigos.

Si no cuentas con tiempo para poder realizar el proceso de alquiler, contáctate con nosotros para poder ayudarte.

Lesly Palomino – Ceo Nexdor.